旧山口井筒屋宇部店の利活用検討の方向性を決定しました

本市は、旧山口井筒屋宇部店の利活用について、令和2年9月市議会の審議結果等を踏まえ、ゼロベースからの検討を始め、現在、市民アンケートやサウンディング型市場調査の結果等を参考に検討を進めているところです。

今後は、既存建物を「改修」ではなく、「解体して建替え」の方向で検討を行うとともに、設ける機能としては、当該施設単独の検討ではなく、常盤通りを中心に面的な視点で検討することとし、併せて公共施設を含む複合施設として、官民が連携する事業手法の検討を進めていきます。

利活用検討の3つの方向性

1　常盤通りを中心に面的な視点で検討

旧山口井筒屋宇部店は、単なるにぎわい創出の拠点施設ではなく、常盤通りを中心とした回遊性の向上を目的に、新庁舎建設や周辺整備と合わせ、「居心地が良く歩きたくなる」まちなかの創出に向けて、常盤通りや真締川公園などの歩道や公園の再整備を先導的に進め、エリア全体を見渡した上で、配置すべき機能を検討します。

2　公共施設を含む複合施設として、官民が連携する事業手法を検討

5月に公表したサウンディング型市場調査の結果によると、10提案のうちの8提案が官民連携による公共施設を含めた複合施設を提案されており、民間事業者単独では、市場性や採算性等を考慮すると事業化が困難という意見もいただきました。

このような観点から、旧山口井筒屋宇部店の利活用については、公共施設を含む複合施設を前提として検討するとともに、官民連携による事業手法についても併せて検討します。

3　既存建物の取扱いは「解体して建替え」の方向で検討

旧山口井筒屋宇部店の既存建物は、築44年が経過した建物であり、平成27年度に当時の所有者である株式会社山口井筒屋が耐震診断を実施されており、5・6階の一部について耐震性能が確保されていないことがわかっています。その後、令和元年6月に本市が当該土地建物を取得し、同年11月に耐震性能のない5・6階を解体して減築し、4階以下を改修して活用する方針を発表しました。これに基づき、令和2年8月には、改修の基本計画案を公表しましたが、市議会からは、既存建物の安全性の確認を求められてい ました。

令和2年9月市議会以降、調査を実施したところ、この度、対策が必要な事項等が判明したことから、これらを総合的に判断し、今後の既存建物の取扱いについては改修ではなく、「解体して建替え」の方向で検討します。なお、立体駐車場についても、本体建物と同様の取扱いとします。

「解体して建替え」の理由

1. 築44年を経過した施設に対する多額の改修費に加え、さらに最低でも約6億円の補修費が必要になる

2. 補修方法は、時間を要するだけでなく、施工が非常に困難であり、さらなる補修費の増加が懸念される

3. 「解体、建替え」の場合でも、延べ床面積の縮減等により事業費を抑制することが可能である

4. 公共施設を含む複合施設として計画を進めていくうえでは、「解体、建替え」の方が設計・施工の自由度が高い

【参考】既存建物（本体建物）の安全性に係る調査について

（1）調査内容

• 調査及び対策検討期間・・・令和2年10月～令和3年3月
• 調査項目・・・建物の沈下の有無、鉄骨部材の劣化状況、外壁タイルの劣化状況、コンクリート中の含水量、外壁タイルの接着強度、鉄筋の配筋状況、鉄筋の腐食状況、コンクリートの中性化の進行度、コンクリートの圧縮強度、コンクリート中の塩化物イオンの含有量、アルカリ骨材反応の有無など計11項目

（2）調査結果と対策について

次の項目において、対策を必要とする結果となりました。

調査項目	調査結果	対策
非破壊配筋調査	かぶり厚が確保できていない箇所が見受けられた	樹脂モルタル等でかぶり厚を確保することで対応可能
コンクリート中の中性化の進行度（※）	中性化が鉄筋にまで到達していた箇所が見受けられた	コンクリート表面のアルカリ性を回復させる工法などで対応可能 （概算補修費）約1,100万円
コンクリート中の塩化物イオンの含有量（※）	基準値を大きく超える含有量が確認された	脱塩のためには該当する既存躯体部分を全て撤去し、新たにコンクリートを打設する必要がある （概算補修費）約5.7億円以上

（※）コンクリートの中性化の進行や塩化物イオンの含有量が多いと、鉄筋を覆っている不動態被膜が破壊され、鉄筋が錆びやすくなり、コンクリートの劣化につながる。